Escriturar una casa cuesta, de media, entre el 10% y el 14% del precio de compra sumando impuestos y gastos. La mayor parte la marca el impuesto: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es usada, o el IVA + AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) si es nueva, porque el tipo lo fija cada comunidad autónoma. Los honorarios de notario y Registro están tasados por arancel oficial y suelen suponer una parte pequeña del total.
En resumen
- Honorarios del notario: fijados por el arancel del Real Decreto 1426/1989; para una vivienda media rondan los 600-1.000 euros.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: fijada por el arancel del Real Decreto 1427/1989; normalmente entre 400 y 700 euros.
- Impuesto en vivienda usada: ITP, con tipo general entre el 6% y el 13% según la comunidad autónoma.
- Impuesto en vivienda nueva: IVA del 10% (art. 91 Ley 37/1992) más AJD entre el 0,5% y el 2% según la comunidad.
- Quién paga: el comprador asume el impuesto, el Registro y la gestoría; el vendedor, la plusvalía municipal.
- Escriturar e inscribir no es lo mismo: la escritura ante notario formaliza la venta; la inscripción en el Registro la hace oponible frente a terceros.
Los honorarios del notario según el arancel oficial
El precio del notario no es libre: lo fija el Arancel de los Notarios, aprobado por el Real Decreto 1426/1989. Un arancel es una tarifa oficial obligatoria. Su Número 2 ("Documentos de cuantía") aplica una escala sobre el valor declarado de la vivienda:
| Valor de la vivienda | Honorario (arancel) |
|---|---|
| Hasta 6.010,12 euros | 90,151816 euros |
| Exceso de 6.010,13 a 30.050,61 euros | 4,5 por mil |
| Exceso de 30.050,62 a 60.101,21 euros | 1,50 por mil |
| Exceso de 60.101,22 a 150.253,03 euros | 1 por mil |
| Exceso de 150.253,04 a 601.012,10 euros | 0,5 por mil |
| Exceso de 601.012,11 a 6.010.121,04 euros | 0,3 por mil |
A esa cifra se le suman copias, folios y suplidos (gastos que el notario adelanta por cuenta del cliente), por lo que la factura final suele situarse entre 600 y 1.000 euros en una vivienda media. Conviene recordar que el arancel está congelado desde 1989, con la conversión a euros y la rebaja del 5% introducida por el Real Decreto 1612/2011.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura también está tasado por arancel oficial, el Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad. Su Número 2 ("Inscripciones") establece esta escala:
| Valor de la finca o derecho | Honorario (arancel) |
|---|---|
| Hasta 6.010,12 euros | 24,040484 euros |
| Exceso de 6.010,13 a 30.050,61 euros | 1,75 por mil |
| Exceso de 30.050,62 a 60.101,21 euros | 1,25 por mil |
| Exceso de 60.101,22 a 150.253,03 euros | 0,75 por mil |
| Exceso de 150.253,04 a 601.012,10 euros | 0,30 por mil |
| Más de 601.012,10 euros | 0,20 por mil |
El propio arancel fija un mínimo de 24,040484 euros y un máximo de 2.181,673939 euros, y aplica también una rebaja del 5%. En la práctica, inscribir una vivienda media cuesta entre 400 y 700 euros.
La gestoría (cuando interviene)
La gestoría no es obligatoria por ley, pero suele aparecer cuando hay hipoteca, porque el banco encarga a su gestora la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Sus honorarios son libres (no hay arancel) y rondan los 300-500 euros. Si la compra es al contado y el comprador gestiona personalmente la liquidación del impuesto y la presentación en el Registro, puede ahorrarse este gasto. Si vas a financiar la compra, conviene calcular antes el conjunto de costes con nuestra calculadora de gastos de hipoteca.
Los impuestos: la partida más grande
Vivienda de segunda mano: ITP
La compra de vivienda usada tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993. El tipo está cedido a las comunidades autónomas, por lo que varía mucho: la Comunidad de Madrid aplica un 6% general, mientras que otras comunidades llegan al 10%, y Cataluña ha introducido una escala progresiva que alcanza el 13% para los inmuebles de mayor valor. La base imponible (la cantidad sobre la que se calcula el impuesto) es, como mínimo, el valor de referencia de Catastro. Existen tipos reducidos para menores de 35-40 años, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida. El plazo de pago es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Vivienda nueva: IVA al 10% más AJD
La primera entrega de vivienda por el promotor tributa por IVA al 10% (art. 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992 del IVA); el tipo baja al 4% en vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. El Tribunal Supremo, en su Sentencia 82/2025, de 28 de enero (Rec. 3389/2023), aclaró que no hace falta cédula de habitabilidad para aplicar el 10%, sino la aptitud objetiva del edificio para uso de vivienda.
Además, en vivienda nueva el comprador paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura, también regulado en el RDLeg 1/1993. Su tipo gradual lo fija cada comunidad y oscila entre el 0,5% y el 2% (por ejemplo, 0,75% en Madrid o 1,5% en Cataluña). Tras la reforma hipotecaria de 2019, el AJD de la hipoteca lo asume el banco, pero el AJD de la compraventa de obra nueva sigue siendo del comprador.
Quién paga cada gasto y estimación por tramos
Como regla general, el comprador asume el impuesto (ITP o IVA+AJD), la inscripción en el Registro y, si la hay, la gestoría. El vendedor paga la plusvalía municipal y, salvo pacto, la matriz de la escritura (el documento original que conserva el notario) corresponde al vendedor, mientras que las copias las paga quien las pide. El art. 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y posteriores, del comprador, salvo pacto en contrario, aunque en la práctica se suele pactar otra cosa.
| Precio | Notario aprox. | Registro aprox. | Impuesto (usada, 8%) |
|---|---|---|---|
| 100.000 euros | 600-750 euros | 400-500 euros | 8.000 euros |
| 200.000 euros | 700-900 euros | 500-650 euros | 16.000 euros |
| 300.000 euros | 800-1.000 euros | 600-750 euros | 24.000 euros |
Las cifras de notario y Registro son orientativas (dependen de copias, folios y cargas); el impuesto varía según la comunidad y las posibles bonificaciones. Para afinar la cifra exacta del impuesto en vivienda usada según tu comunidad, puedes usar nuestra calculadora del ITP de vivienda.
Diferencia entre escriturar e inscribir en el Registro
Son dos pasos distintos. Escriturar es firmar la compraventa en escritura pública ante notario: con la entrega de las llaves (lo que el Derecho llama "tradición"), el comprador ya es dueño entre las partes. Inscribir es llevar esa escritura al Registro de la Propiedad para que la titularidad conste públicamente y sea oponible frente a terceros. La inscripción no es obligatoria, pero sí muy recomendable: el art. 32 de la Ley Hipotecaria protege a quien inscribe frente a quien no lo hizo, y prácticamente ningún banco concede hipoteca sin inscripción.
Ejemplo práctico
Marta compra una vivienda usada en Madrid por 200.000 euros, al contado y sin hipoteca. Sus cuentas aproximadas son estas:
- ITP (6% en Madrid): 12.000 euros, a pagar en 30 días hábiles desde la firma.
- Notario: en torno a 700-900 euros, según copias y folios.
- Registro de la Propiedad: entre 500 y 650 euros.
- Gestoría: 0 euros, porque liquida ella misma el ITP y presenta la escritura en el Registro.
En total, Marta desembolsa unos 13.200-13.550 euros además del precio. Si la misma vivienda estuviera en una comunidad con ITP del 10%, solo el impuesto subiría a 20.000 euros: por eso el tipo autonómico es lo que más mueve la factura final.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada?
Al heredar no se paga ITP ni IVA, sino el Impuesto de Sucesiones (cedido a las comunidades, con grandes bonificaciones para hijos y cónyuge en muchas de ellas). A eso se suma la escritura de aceptación de herencia ante notario y la inscripción en el Registro a nombre de los herederos, ambas tasadas por los mismos aranceles (RD 1426/1989 y RD 1427/1989). El coste total depende sobre todo del Impuesto de Sucesiones de cada comunidad. Si la herencia se reparte sin testamento, antes hay que tramitar la declaración de herederos; lo explicamos en nuestra guía sobre cuánto cuesta una declaración de herederos.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa sin escrituras?
Cuando una casa nunca se inscribió, la vía habitual para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro) es el expediente de dominio notarial previsto en el art. 203 de la Ley Hipotecaria (tras la reforma de la Ley 13/2015, que trasladó este procedimiento del juzgado al notario y suprimió la antigua acta de notoriedad como medio de inmatriculación). En algunos casos también cabe la vía del doble título público del art. 205. El coste incluye honorarios de notario, la inscripción registral y, según el caso, AJD. Suele ser un trámite más caro y lento que una compraventa ordinaria, por lo que conviene asesoramiento jurídico antes de iniciarlo.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Sin inscripción el comprador es propietario entre las partes, pero queda desprotegido frente a terceros que sí inscriban (art. 32 de la Ley Hipotecaria) y no podrá obtener hipoteca con garantía sobre el inmueble. Para comprobar la situación registral de una finca antes de comprar, conviene pedir una nota simple; explicamos su precio en la guía sobre cuánto cuesta una nota simple.
¿En qué plazo hay que pagar el impuesto?
El ITP (vivienda usada) y el AJD (vivienda nueva) deben autoliquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, conforme al RDLeg 1/1993 y al art. 102 de su reglamento (RD 828/1995). El IVA de la vivienda nueva funciona distinto: lo repercute el promotor y el comprador lo paga en el momento de la compra, no mediante una autoliquidación a 30 días. Pasado el plazo del ITP/AJD se aplican recargos e intereses.
¿Puedo ahorrarme la gestoría?
Sí, si la compra es al contado. El comprador puede liquidar personalmente el impuesto ante la oficina autonómica y presentar la escritura en el Registro. Con hipoteca, normalmente el banco impone su gestoría para controlar la inscripción de la garantía.
Guías relacionadas
- Cuánto cuesta una nota simple
- Cuánto cuesta un poder notarial
- Cuánto cuesta una declaración de herederos
Fuentes oficiales
- RD 1426/1989 — Arancel de los Notarios (BOE consolidado)
- RD 1427/1989 — Arancel de los Registradores de la Propiedad (BOE consolidado)
- RD 1612/2011 — rebaja del 5% sobre los aranceles (BOE)
- Ley 37/1992 del IVA — art. 91 (IVA 10% vivienda / 4% VPO)
- RDLeg 1/1993 — Texto Refundido del ITP y AJD (BOE consolidado)
- RD 828/1995 — Reglamento del ITP-AJD, plazo de 30 días hábiles (art. 102)
- Código Civil — art. 1455 (gastos de escritura y copias)
- Ley Hipotecaria — art. 32 (oponibilidad frente a tercero)
- Ley 13/2015 — reforma de la Ley Hipotecaria (inmatriculación, art. 203)
- Comunidad de Madrid — Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP 6%)
- Agència Tributària de Catalunya — tipos ITP (escala hasta 13%)
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