El arrendatario de vivienda tiene derecho a permanecer en ella hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) mediante la prórroga obligatoria, a pagar una fianza de solo una mensualidad y a un uso pacífico de la vivienda con las reparaciones necesarias a cargo del propietario. A cambio, debe pagar la renta, conservar la vivienda y responder de los daños. Todo ello se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendatario es el inquilino: la persona que ocupa la vivienda a cambio de pagar una renta. El arrendador es el propietario que la alquila. A continuación tienes, punto por punto, qué te protege la ley y qué te exige.
En resumen
- Prórroga obligatoria: hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), por plazos anuales (art. 9 LAU).
- Fianza: una sola mensualidad para vivienda; las garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades (art. 36 LAU).
- Reparaciones necesarias: las paga el arrendador sin subir la renta para mantener la habitabilidad (art. 21 LAU).
- Obligaciones del inquilino: pagar la renta, usar la vivienda con diligencia y responder de los daños que cause (arts. 17 y 21 LAU y 1.563 CC).
- Tanteo y retracto: 30 días naturales para adquirir con preferencia si se vende la vivienda (art. 25 LAU); subrogación mortis causa con plazo de 3 meses (art. 16 LAU).
El derecho a la prórroga obligatoria del contrato
La duración del arrendamiento se pacta libremente, pero la ley protege al inquilino con un periodo mínimo de permanencia. Según el artículo 9 de la LAU, si la duración pactada es inferior a cinco años (o inferior a siete años cuando el arrendador es persona jurídica), llegado el vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con treinta días de antelación.
Dicho de otro modo: aunque firmes un contrato de un año, puedes quedarte hasta cinco (o siete) renovándolo año a año, y el propietario no puede echarte mientras tú quieras seguir y pagues la renta.
¿Cuándo no se aplica la prórroga?
El arrendador, siempre que sea persona física, puede recuperar la vivienda antes de los cinco años cuando, transcurrido el primer año y habiéndolo hecho constar de forma expresa en el contrato, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (art. 9.3 LAU).
| Tipo de arrendador | Prórroga mínima obligatoria |
|---|---|
| Persona física | Hasta 5 años |
| Persona jurídica (empresa, sociedad) | Hasta 7 años |
Límite de la fianza y de las garantías adicionales
El artículo 36 de la LAU obliga a prestar fianza en metálico, pero limita su cuantía para proteger al inquilino. En el arrendamiento de vivienda la fianza es de una mensualidad de renta (dos mensualidades para usos distintos del de vivienda). Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no puede actualizarse.
¿Pueden pedirme más garantías?
Sí, pero con un tope. Tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, en el arrendamiento de vivienda y en contratos de hasta cinco años de duración (o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica), las garantías adicionales que el arrendador puede exigir (aval, depósito complementario, etc.) no pueden superar dos mensualidades de renta. Esto significa que, sumando fianza y garantías, el desembolso inicial exigible está legalmente limitado.
El uso pacífico y el derecho a las reparaciones necesarias
El arrendatario tiene derecho a usar la vivienda de forma pacífica para el destino convenido. El artículo 21 de la LAU impone al arrendador la obligación de realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
¿Y si las obras se alargan?
El arrendatario debe soportar las obras de conservación que no puedan diferirse, pero si una obra dura más de veinte días, la renta debe disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado (art. 21.2 LAU). Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, en cambio, corren a cargo del arrendatario.
Las obligaciones del arrendatario
Frente a estos derechos, el inquilino asume obligaciones esenciales:
- Pagar la renta en el lugar y tiempo pactados; en defecto de pacto, dentro de los siete primeros días del mes (art. 17 LAU).
- Conservar la vivienda y usarla con diligencia, destinándola al uso pactado.
- Responder de los daños causados por su culpa o negligencia, conforme a la regla general del artículo 1.563 del Código Civil, que presume al arrendatario responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada salvo prueba de que se ocasionó sin culpa suya.
- Soportar las obras necesarias de conservación y devolver la vivienda al finalizar el contrato en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso.
Adquisición preferente y subrogación por fallecimiento
El artículo 25 de la LAU reconoce al arrendatario el derecho de adquisición preferente si el arrendador vende la vivienda. Se articula en dos fases: el tanteo, que permite comprar en las mismas condiciones notificadas en un plazo de treinta días naturales; y el retracto, que permite subrogarse en la compraventa ya realizada cuando no hubo notificación o esta fue defectuosa, también en treinta días naturales desde que se conozcan las condiciones. Puedes profundizar en sus requisitos y plazos en nuestra guía sobre el derecho de tanteo y retracto en el alquiler de vivienda.
Subrogación por fallecimiento
Si el arrendatario fallece, el artículo 16 de la LAU permite que ciertas personas se subroguen en el contrato siguiendo un orden de prelación: cónyuge conviviente, persona que conviva con análoga relación de afectividad (more uxorio) durante al menos dos años, descendientes, ascendientes, hermanos y determinadas personas con discapacidad igual o superior al 65%. Subrogarse significa ocupar la posición del inquilino fallecido y continuar el mismo contrato. El subrogado debe notificar el fallecimiento y su voluntad de subrogarse al arrendador en el plazo de tres meses; de lo contrario, el arrendamiento se extingue.
Ejemplo práctico
Ana firma en enero un contrato de alquiler de un año por 700 € al mes con un propietario particular (persona física). Entrega una fianza de 700 € (una mensualidad) y el casero le pide un aval adicional de 1.400 € (dos mensualidades): el máximo legal, así que la exigencia es correcta. Llegado el vencimiento del año, Ana quiere seguir; por la prórroga obligatoria del artículo 9 LAU puede continuar año a año hasta los cinco años, y el casero no puede negarse mientras ella pague. Durante el tercer año aparece una humedad estructural: la reparación, por ser necesaria para la habitabilidad, la asume el propietario sin subir la renta (art. 21 LAU), y como las obras se prolongan veinticinco días dejando inutilizable una habitación, Ana tiene derecho a una reducción proporcional de la renta. Más tarde, el casero decide vender el piso: debe ofrecérselo primero a Ana, que dispone de treinta días naturales para ejercer el tanteo y comprarlo en las mismas condiciones (art. 25 LAU).
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos años puedo quedarme en una vivienda alquilada?
Por la prórroga obligatoria del artículo 9 LAU, hasta cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete años si es persona jurídica, aunque el contrato inicial pactara una duración menor. La prórroga opera por plazos anuales salvo que tú avises de que no quieres renovar.
¿Cuánta fianza me pueden exigir legalmente?
Para vivienda, la fianza legal es de una sola mensualidad de renta (art. 36 LAU). Además, las garantías adicionales (aval o depósito extra) no pueden superar dos mensualidades en el arrendamiento de vivienda para contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), de modo que el total exigible está limitado.
¿Quién paga las reparaciones de la vivienda alquilada?
Las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad las paga el arrendador sin subir la renta (art. 21 LAU). El inquilino solo asume las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario del uso y los daños que cause por su culpa.
¿Tengo preferencia para comprar el piso si el propietario lo vende?
Sí. El artículo 25 LAU te otorga el derecho de tanteo (comprar en las mismas condiciones) en treinta días naturales desde la notificación de la venta, y el de retracto (subrogarte en la venta ya hecha) también en treinta días naturales si no fuiste notificado correctamente.
¿Qué pasa con el alquiler si fallece el inquilino titular?
Determinados familiares y convivientes pueden subrogarse en el contrato según el orden del artículo 16 LAU (cónyuge, conviviente, descendientes, ascendientes, hermanos). Deben notificarlo al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento; si no lo hacen, el arrendamiento se extingue.
Guías relacionadas
- Derecho de tanteo y retracto en el alquiler de vivienda
- El derecho de retracto: qué es y cómo ejercerlo
Fuentes oficiales
- LAU, art. 9 — Plazo mínimo y prórroga obligatoria (BOE)
- LAU, art. 16 — Muerte del arrendatario y subrogación (BOE)
- LAU, art. 17 — Determinación de la renta (BOE)
- LAU, art. 21 — Conservación de la vivienda (BOE)
- LAU, art. 22 — Obras (BOE)
- LAU, art. 25 — Derecho de adquisición preferente (BOE)
- LAU, art. 36 — Fianza (BOE)
- Código Civil, art. 1.563 — Responsabilidad del arrendatario (BOE)
- Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE)
Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto.