Vicios ocultos en una vivienda comprada: qué reclamar

Qué es un vicio oculto (art. 1484 CC)

Según el Código Civil, un vicio oculto cumple cuatro requisitos: (1) existir antes de la venta, (2) ser desconocido por el comprador, (3) no ser descubrible con diligencia media, (4) hacer la vivienda impropia para su uso o disminuir su valor.

Ejemplos típicos

• Humedades estructurales ocultas tras pintura reciente
• Termitas o aluminosis (sentencia TS 2011/5734)
• Filtraciones de cubierta disimuladas
• Instalación eléctrica sin cumplir reglamento
• Problemas de cimentación no declarados

Plazo para reclamar: 6 meses

Tienes 6 meses desde la entrega para ejercer la acción redhibitoria (art. 1490 CC). Si el vendedor ocultó dolosamente el defecto, el plazo sube a 15 años (art. 1964 CC) por acción de daños.

Dos acciones posibles

1. Acción redhibitoria: resolver el contrato y devolver el dinero.
2. Acción quanti minoris: mantener la compra y reclamar rebaja del precio.

Pasos prácticos

1. Peritaje técnico que documente el vicio y su preexistencia.
2. Burofax al vendedor dentro de los 6 meses.
3. Intento de acuerdo extrajudicial.
4. Demanda civil en Juzgado de Primera Instancia.

¿Qué dice la ley?

Según el Código Civil, un vicio oculto cumple cuatro requisitos: (1) existir antes de la venta, (2) ser desconocido por el comprador, (3) no ser descubrible con diligencia media, (4) hacer la vivienda impropia para su uso o disminuir su valor. Art. 1484 CC establece que el comprador puede reclamar la indemnización correspondiente si se demuestra la existencia de un vicio oculto. El plazo para reclamar es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Art. 1.4 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de modificación del Código Civil en materia de responsabilidad por daños causados a terceros, establece que el comprador debe ejercer la acción reivindicatoria dentro del plazo establecido.

Pasos prácticos

1. Paso 1: Inspecciona la vivienda antes de la entrega para detectar posibles vicios ocultos. Debes realizar una inspección visual y, si es necesario, contratar a un experto para evaluar la vivienda.
2. Paso 2: Verifica si el vicio oculto existía antes de la venta y si era desconocido por el comprador. Debes consultar los documentos de la venta y la historia de la vivienda para determinar si el vicio oculto era conocido o no.
3. Paso 3: Determina si el vicio oculto es descubrible con diligencia media. Debes investigar y consultar con expertos para determinar si el vicio oculto era descubrible o no.
4. Paso 4: Calcula la indemnización correspondiente. Debes determinar el valor de la vivienda y el daño causado por el vicio oculto para calcular la indemnización correspondiente.
5. Paso 5: Presenta la reclamación dentro del plazo establecido. Debes presentar la reclamación ante el juez o tribunal competente dentro de los 6 meses desde la entrega de la vivienda.

Preguntas frecuentes

Pregunta 1

¿Qué es un vicio oculto? Un vicio oculto es un defecto o problema en la vivienda que existía antes de la venta y que era desconocido por el comprador. Debe ser un defecto que haga la vivienda impropia para su uso o disminuya su valor.

Pregunta 2

¿Cuál es el plazo para reclamar un vicio oculto? El plazo para reclamar un vicio oculto es de 6 meses desde la entrega de la vivienda.

Pregunta 3

¿Cómo puedo detectar un vicio oculto? Debes realizar una inspección visual de la vivienda y, si es necesario, contratar a un experto para evaluar la vivienda.

Pregunta 4

¿Cómo puedo calcular la indemnización correspondiente? Debes determinar el valor de la vivienda y el daño causado por el vicio oculto para calcular la indemnización correspondiente.

Pregunta 5

¿Qué documentos debo presentar para reclamar un vicio oculto? Debes presentar los documentos de la venta, la historia de la vivienda y cualquier otro documento relevante que demuestre la existencia del vicio oculto.