El alquiler de vivienda en España se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). En síntesis: el contrato puede pactar la duración que se quiera, pero el inquilino tiene derecho a una prórroga obligatoria de hasta 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), con prórroga tácita posterior de hasta 3 años más. La fianza obligatoria es de una mensualidad y la renta solo se actualiza si se pacta, con el IRAV del INE como límite. Esta es la página pilar: enlaza a nuestras guías específicas sobre cada punto.
En resumen
- Duración: libre pacto, pero prórroga obligatoria a favor del inquilino hasta 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica) — art. 9 LAU.
- Prórroga tácita: alcanzados los 5/7 años, hasta 3 años más por anualidades si ninguna parte avisa — art. 10 LAU.
- Fianza: obligatoria, una mensualidad en vivienda (dos en uso distinto) — art. 36 LAU.
- Renta: solo se actualiza si hay pacto expreso; el límite es el IRAV del INE (contratos desde el 26 de mayo de 2023) — art. 18 LAU y disposición adicional undécima de la LAU (Ley 12/2023).
- Desistimiento: el inquilino puede irse tras 6 meses avisando con 30 días — art. 11 LAU.
El contrato de alquiler de vivienda
Un arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2 LAU). El contrato puede ser verbal, pero conviene siempre por escrito para fijar las condiciones y poder probarlas.
Cláusulas del contrato de alquiler de vivienda
Las cláusulas básicas que todo contrato debería recoger son: identificación de las partes y de la vivienda, renta y forma de pago, duración pactada, fianza y garantías adicionales, reparto de gastos generales (art. 20 LAU) y régimen de actualización de renta. Importante: cualquier estipulación que modifique en perjuicio del inquilino las normas del Título II de la LAU (el dedicado a los arrendamientos de vivienda) es nula y se tiene por no puesta (art. 6 LAU), salvo que la propia norma lo autorice expresamente, porque esos derechos son irrenunciables.
Duración y prórrogas: hasta 5 o 7 años (art. 9 y 10 LAU)
La duración es de libre pacto. Si se pacta una duración inferior a cinco años, o no se pacta plazo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales a voluntad del inquilino hasta alcanzar una duración mínima de cinco años. Ese mínimo sube a siete años cuando el arrendador es persona jurídica (una empresa o sociedad) — art. 9 LAU.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler?
Legalmente, el inquilino puede permanecer hasta 5 años (arrendador persona física) o 7 años (persona jurídica), aunque el contrato firmado diga un plazo menor. El arrendador solo puede impedir esa prórroga, una vez transcurrido el primer año, si es persona física y en el contrato hizo constar de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad (o por adopción), o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad (art. 9.3 LAU).
Prórroga tácita
Llegada la fecha de vencimiento de los 5 o 7 años, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar (el arrendador con 4 meses de antelación, el inquilino con 2), el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de tres años más — art. 10 LAU.
La fianza (art. 36 LAU)
A la firma del contrato es obligatorio exigir y prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto (local, oficina, temporada). Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza.
| Tipo de arrendamiento | Fianza legal mínima |
|---|---|
| Vivienda habitual | 1 mensualidad |
| Uso distinto de vivienda (local, temporada) | 2 mensualidades |
El arrendador puede pedir garantías adicionales (aval, depósito), pero en el arrendamiento de vivienda esas garantías extra no pueden exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) — art. 36.5 LAU. Al terminar el contrato, si pasado un mes desde la entrega de llaves no se ha devuelto la fianza, esta devenga el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU). La fianza debe depositarse en el organismo autonómico competente.
Actualización de la renta y cómo calcular el precio (art. 18 LAU)
La renta se fija libremente al firmar. Solo se actualiza durante la vigencia del contrato si las partes lo han pactado expresamente; en defecto de pacto, no hay actualización (art. 18 LAU). Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización está limitada por el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica mensualmente el INE: este índice lo crea la disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y se fija como límite "a los efectos del artículo 18" para evitar incrementos desproporcionados. Lo desarrollamos en detalle en nuestra guía sobre la subida del alquiler en 2026 y el IPC.
El IRAV se calcula como el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada, para evitar subidas desproporcionadas (Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, publicada en el BOE el 20 de diciembre de 2024, BOE-A-2024-26685, con efectos desde el 1 de enero de 2025).
¿Cómo calcular el precio de alquiler de una vivienda?
El precio inicial es libre (salvo zonas declaradas tensionadas, donde rige un sistema de índices que introduce la Ley de Vivienda de 2023). Para una orientación de mercado conviene comparar viviendas similares por zona, superficie y estado. Para revisar una renta ya pactada: renta nueva = renta actual × (1 + porcentaje del índice aplicable ÷ 100). El INE ofrece una herramienta oficial de cálculo de actualización de rentas con IPC/IRAV entre anualidades completas.
Además, el arrendador puede elevar la renta por mejoras realizadas tras los 5/7 años, sin que el aumento exceda el 20 % de la renta vigente (art. 19 LAU). Si eres propietario, recuerda que parte de esos rendimientos puede beneficiarse de las deducciones del alquiler para el propietario en 2026.
Derechos y obligaciones del inquilino y del arrendador
Derechos del inquilino
- Disfrutar la vivienda durante el plazo legal de prórroga (5/7 años).
- Desistir del contrato pasados 6 meses, avisando con 30 días; si se pacta, la indemnización es de una mensualidad por cada año que reste de contrato (art. 11 LAU).
- Tanteo y retracto si el arrendador vende: 30 días naturales para igualar la oferta (art. 25 LAU). Lo explicamos paso a paso en la guía del derecho de tanteo y retracto en el alquiler de vivienda.
- Subrogación de familiares convivientes en caso de fallecimiento, notificándolo en 3 meses (art. 16 LAU).
Obligaciones del arrendador y del inquilino
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU). El inquilino debe pagar la renta, conservar la vivienda, asumir las pequeñas reparaciones de uso ordinario y devolver el inmueble en el estado en que lo recibió.
Cómo y cuándo termina el contrato (art. 27 y 28 LAU)
El contrato se extingue por el transcurso del plazo (sin prórroga aplicable), por la pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente (art. 28 LAU), y por resolución. El arrendador puede resolver por incumplimiento del inquilino: impago de renta o de fianza/actualización, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos, obras no autorizadas o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.2 LAU). El inquilino puede resolver si el arrendador no hace las reparaciones necesarias o le perturba en el uso.
Ejemplo práctico
Marta firma en septiembre de 2024 un contrato de alquiler de su vivienda habitual por un año, con una renta de 800 € al mes y una fianza de 800 € (una mensualidad). El arrendador es un particular (persona física). Aunque el contrato diga "un año", Marta tiene derecho a prorrogarlo año a año hasta los 5 años (art. 9 LAU): el plazo escrito no le impide quedarse. En febrero de 2025, por un cambio de ciudad, decide irse: como ya han pasado más de 6 meses, puede desistir avisando con 30 días de antelación (art. 11 LAU). Como en el contrato no se pactó actualización de renta, durante su estancia el arrendador no pudo subirle el precio (art. 18 LAU). Al devolver las llaves, el arrendador dispone de un mes para reintegrarle la fianza; si se retrasa más, esa cantidad devenga el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
🧮 Calcula tu caso: Calculadora de subida del alquiler (IPC).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?
El plazo lo pactan las partes, pero el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta 5 años (arrendador persona física) o 7 años (persona jurídica), más una prórroga tácita de hasta 3 años adicionales (arts. 9 y 10 LAU).
¿Cómo calcular el precio de alquiler de una vivienda?
El precio inicial es libre y se fija comparando viviendas similares por zona y superficie. Para actualizar una renta ya firmada se aplica el índice pactado, con el IRAV del INE como límite en contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 (art. 18 LAU y disposición adicional undécima de la LAU, introducida por la Ley 12/2023).
¿Cuánta fianza pueden pedirme?
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto (art. 36 LAU). Pueden pedirse garantías adicionales por un máximo de dos mensualidades más en contratos de vivienda de hasta 5/7 años.
¿Puedo dejar el piso antes de que acabe el contrato?
Sí. Transcurridos al menos 6 meses, el inquilino puede desistir avisando con 30 días de antelación. Si se pactó, deberá una indemnización de una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir (art. 11 LAU).
¿Qué cláusulas del contrato de alquiler son nulas?
Son nulas y se tienen por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del Título II de la LAU (arrendamientos de vivienda), salvo que la propia norma lo autorice expresamente, porque son normas imperativas e irrenunciables (art. 6 LAU).
Guías relacionadas
- Derecho de tanteo y retracto en el alquiler de vivienda
- La Ley de Vivienda de 2023
- Subida del alquiler en 2026 y el IPC
- Deducciones del alquiler para el propietario en 2026
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — texto consolidado (BOE)
- Art. 2 LAU — Arrendamiento de vivienda
- Art. 6 LAU — Naturaleza de las normas (nulidad de cláusulas, Título II)
- Art. 9 LAU — Plazo mínimo (prórroga 5/7 años; 9.3 uso propio)
- Art. 10 LAU — Prórroga del contrato (tácita hasta 3 años; avisos 4/2 meses)
- Art. 11 LAU — Desistimiento (6 meses + 30 días; indemnización pactable)
- Art. 16 LAU — Subrogación por fallecimiento (notificación 3 meses)
- Art. 18 LAU — Actualización de la renta
- Art. 19 LAU — Elevación de renta por mejoras (tope 20 %)
- Art. 20 LAU — Gastos generales y de servicios individuales
- Art. 21 LAU — Conservación de la vivienda (reparaciones del arrendador)
- Art. 25 LAU — Derecho de adquisición preferente (tanteo 30 días naturales)
- Art. 27 LAU — Incumplimiento de obligaciones (causas de resolución 27.2)
- Art. 28 LAU — Extinción del arrendamiento (pérdida de finca; ruina)
- Art. 36 LAU — Fianza (1/2 mensualidades; 36.4 interés; 36.5 garantías)
- Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024 que define el cálculo del IRAV (BOE-A-2024-26685)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE)
Esta guía ha sido elaborada por nuestro equipo de trabajo con fines informativos a partir de fuentes oficiales (texto consolidado de la Ley 29/1994 en el BOE, Ley 12/2023, Resolución del INE BOE-A-2024-26685). No constituye asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto te recomendamos consultar con un profesional.
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