Traspaso de local comercial: qué es, precio y obligaciones fiscales

¿Qué es el traspaso de un local comercial?

El traspaso de un local comercial no es lo mismo que vender una casa o alquilar un piso. Es una operación muy común en el día a día de pequeños negocios: imagina que María abre una cafetería en un local de Madrid, invierte 40.000 € en reformas, mobiliario y licencias, y al cabo de tres años decide cambiar de ciudad. En lugar de dejar el local vacío o romper el contrato de alquiler (lo que le podría costar multas), decide “traspasar” su negocio: es decir, ceder a otra persona —por ejemplo, a Carlos— el derecho a seguir explotando ese local con su actividad, junto con el mobiliario, la clientela, la marca del local (“Café Solano”), e incluso el alquiler vigente… siempre que el propietario del edificio lo permita.

Pero aquí hay un matiz clave: el traspaso no es una venta del local, sino una cesión de la actividad económica dentro de ese local. El dueño del inmueble sigue siendo el mismo; lo que cambia es quién ocupa el espacio y qué negocio se desarrolla allí.

Esto genera confusión frecuente. Mucha gente piensa: “Yo he pagado 60.000 € por el traspaso, así que ya soy el dueño del local”. No es cierto. Lo que ha comprado Carlos son elementos intangibles (nombre, cartera de clientes) y tangibles (mesas, máquinas de café, neveras), pero no la propiedad ni el derecho de alquiler, salvo que el arrendador lo apruebe expresamente.

Y eso es precisamente lo que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) art. 32: establece cuándo y cómo puede hacerse esa cesión del local —y quién debe dar su visto bueno.

¿Cuándo se puede traspasar un local comercial? Las 3 condiciones legales

No puedes traspasar un local cuando te dé la gana. La ley exige tres requisitos claros para que el traspaso sea válido y protegido:

1. Que el contrato de arrendamiento lo permita: algunos contratos incluyen cláusulas que prohíben expresamente el traspaso. Si tu contrato dice “queda prohibida toda cesión, total o parcial, del local”, entonces no podrás traspasarlo sin renegociar antes con el propietario.
2. Que el arrendador (el propietario) lo autorice: aunque el contrato no lo prohíba, la ley exige su conformidad. No basta con avisarle: necesita dar su consentimiento por escrito. Si no lo hace, el traspaso carece de efecto frente al propietario —y este podría desahuciar al nuevo ocupante.
3. Que se respete la misma actividad económica: si tú tenías una tienda de ropa y quieres traspasarla a alguien que quiere abrir una academia de baile, el propietario puede negarse. La LAU exige que la nueva actividad sea “similar o compatible” con la anterior, para no alterar la naturaleza del inmueble ni molestar a los vecinos (por ruido, horarios, afluencia de personas, etc.).

Ejemplo real:
Ana tiene un local en Valencia alquilado desde 2020 para una peluquería. En 2024 quiere traspasarlo a Javier, que quiere montar una tienda de productos capilares (sin servicio de peluquería). ¿Es válido? Sí: es una actividad afín, del mismo sector, sin cambios estructurales ni molestias adicionales. Pero si Javier quisiera instalar una fábrica de velas con hornos y emisiones, el propietario podría negarse con fundamento.

¿Cuánto cuesta traspasar un local comercial? El precio no es arbitrario

El precio del traspaso no está regulado por ley: lo negocian libremente las partes. Pero sí hay factores reales que lo justifican y que debes conocer para no pagar de más —ni vender por debajo de su valor real.

El traspaso suele incluir tres bloques:

1. Valor del fondo de comercio

Es lo más abstracto, pero también lo más valioso: representa la clientela fija, la ubicación privilegiada, la reputación del local, la antigüedad del negocio. No es un inventario, sino una “buena voluntad” que se ha construido con el tiempo. Ejemplo: una panadería en un barrio consolidado de Barcelona puede tener un fondo de comercio valorado en 25.000 €, aunque sus hornos y mostradores solo valgan 8.000 €.

2. Valor del mobiliario y equipamiento

Aquí sí hay facturas y depreciación. Se calcula en función del estado, antigüedad y tipo de equipo. Una nevera industrial de 2021 vale más que una de 2015. Un ordenador de oficina usado puede valer 200 €; una máquina de café profesional, 3.000 €. Importante: todo lo que se incluye debe estar detallado en un inventario firmado por ambas partes (ej.: “1 mostrador de madera, 3 sillas de diseño, 1 caja registradora marca X, 1 aire acondicionado marca Y”).

3. Gastos de cesión y garantías

No son parte del precio, pero sí afectan al coste final:

• Comisión al intermediario: si usaste una inmobiliaria, puede cobrar entre el 5 % y el 10 % del importe del traspaso.
• Depósito de garantía: el nuevo arrendatario debe entregar al propietario una nueva fianza (normalmente equivalente a un mes de renta). Si la renta es de 1.200 €/mes, Carlos deberá pagar 1.200 € adicionales al propietario —no a María—.
• Gastos notariales y registrales: aunque no es obligatorio notariar el traspaso, muchas partes lo hacen para mayor seguridad. El costo ronda los 200–400 €.

En resumen: si María traspasa su cafetería por 55.000 €, ese importe puede desglosarse así:
✔ Fondo de comercio: 32.000 €
✔ Mobiliario y equipos: 18.000 €
✔ Documentación y gestión: 5.000 € (comisión + depósito + notaría)

⚠️ Advertencia: si el precio parece demasiado bajo (ej.: 5.000 € por un local con 10 años de historia en una zona céntrica), levanta banderas rojas. Podría ser una señal de que hay problemas ocultos: deudas con Hacienda, multas municipales pendientes, o una prórroga tácita del contrato que el propietario no reconoce.

Obligaciones fiscales: qué pagar y quién lo paga

Aquí es donde muchos se equivocan pensando “esto es entre particulares, no hay que declarar nada”. ¡Error grave! El traspaso genera obligaciones tributarias claras, tanto para quien vende como para quien compra.

Para el traspasante (María)

Debe declarar la ganancia obtenida como **renta del capital mobiliario** en su IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). ¿Cómo se calcula?

Ganancia = Precio de traspaso − Valor contable del fondo de comercio y bienes vendidos − Gastos deducibles

Ejemplo práctico:
María compró el fondo de comercio hace 5 años por 20.000 €. Ha amortizado contablemente 8.000 € (según criterios contables). Los equipos los compró por 15.000 € y han perdido valor: su valor contable actual es de 9.000 €. Gastos de gestión: 2.500 €.
Entonces:
55.000 € (precio recibido)
− 12.000 € (fondo restante: 20.000 − 8.000)
− 9.000 € (equipos)
− 2.500 € (gastos)
= 31.500 € de ganancia imponible

Esta cantidad se suma a sus otros ingresos en la declaración de la renta. Si María es autónoma, además debe regularizar su situación ante la Seguridad Social: si dejaba de ejercer actividad, debe darse de baja en el epígrafe correspondiente del IAE y comunicar la extinción de su actividad económica.

Para el traspasario (Carlos)

Tiene dos obligaciones principales:

1. Pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): en la mayoría de comunidades autónomas, el traspaso de un local comercial está sujeto a este impuesto —no al IVA—, porque no es una entrega de bienes por una empresa, sino una cesión entre particulares o autónomos. El tipo general oscila entre el 6 % y el 10 %, dependiendo de la región. Ejemplo: en Andalucía, Carlos pagará un 8 % sobre el valor del fondo de comercio y los bienes muebles: (32.000 € + 18.000 €) × 8 % = 4.000 € de ITP. Este impuesto debe presentarse en la Agencia Tributaria autonómica en los 30 días siguientes al traspaso.
2. Darse de alta en Hacienda y Seguridad Social: Carlos no puede empezar a trabajar sin darse de alta como autónomo (o constituir una sociedad), elegir un epígrafe del IAE acorde a su actividad (ej.: 651.1 para cafeterías), y emitir facturas. Si no lo hace, corre riesgo de sanciones por infracción tributaria y cotización indebida.

⚠️ Importante: el ITP no se aplica al alquiler ni a la fianza. Solo grava la cesión de los elementos económicos (fondo y mobiliario). La renta mensual y el depósito siguen regidos por la LAU y no generan ITP.

Los pasos prácticos: cómo hacer un traspaso legal y seguro

No basta con firmar un papel y entregar las llaves. Para evitar sorpresas, sigue este checklist paso a paso:

1. Revisa tu contrato de arrendamiento: busca la cláusula sobre cesión o traspaso. Si está prohibida, habla con el propietario antes de anunciar nada.
2. Habla con el propietario y solicita su autorización por escrito: explica quién es el nuevo arrendatario, qué actividad va a desarrollar y cuáles son sus garantías económicas (ej.: nómina, aval bancario). El propietario tiene 30 días para responder. Si no contesta, se entiende denegado (LAU art. 32).
3. Realiza una tasación realista del traspaso: no te bases solo en lo que “te gustaría cobrar”. Usa datos objetivos: facturación media de los últimos 12 meses, margen bruto, ubicación, competencia cercana. Si el local está en una calle con mucho tráfico peatonal, vale más que uno en una zona industrial poco transitada.
4. Redacta un contrato de traspaso completo: debe incluir: • Identificación de vendedor, comprador y propietario • Descripción detallada del local (dirección, superficie, uso autorizado) • Inventario firmado de todos los bienes entregados • Precio total y forma de pago (se recomienda abonar el 3